Ngân hàng chủ động "hạ độ cao" cho vay bất động sản, vốn không còn dễ dãi

Giãn nhịp tăng trưởng tín dụng bất động sản

Chia sẻ tại sự kiện "Gặp gỡ chuyên gia phân tích và nhà đầu tư tổ chức - Công bố kết quả kinh doanh năm 2025" do Techcombank vừa tổ chức, bà Bùi Thị Thu Thủy - Giám đốc cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch Techcombank cho biết, danh mục tín dụng khách hàng doanh nghiệp năm 2025 ghi nhận điểm tích cực khi tỷ trọng cho vay bất động sản của Techcombank đang giảm dần.

Theo đó, trong suốt các quý của năm 2025, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank liên tục thu hẹp. Đến cuối quý IV/2025, dư nợ cho vay bất động sản trong nhóm khách hàng doanh nghiệp chỉ còn chiếm 56%, giảm rõ rệt so với mức 61% ghi nhận tại quý I/2025, với quy mô dư nợ còn khoảng 253 nghìn tỷ đồng. Tính trên toàn bộ danh mục tín dụng, cho vay bất động sản chiếm khoảng 31%, thấp hơn đáng kể mức 33% đầu năm, phản ánh định hướng chủ động hạ dần mức độ tập trung vào lĩnh vực này.

Dòng vốn tuyệt đối vào bất động sản năm 2026 dự báo được duy trì, qua đó bảo đảm thanh khoản cho các hoạt động cơ bản của thị trường. Ảnh: Đức Thanh

Trước thông tin về lộ trình siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đại diện Techcombank cho biết, ngân hàng sớm chủ động điều chỉnh, giảm dần mức độ tập trung cho vay vào lĩnh vực bất động sản trong cơ cấu tín dụng.

"Trên thị trường vẫn thấy một số ngân hàng tăng trưởng quy mô bất động sản cao năm 2025 thì chúng tôi chủ động “hạ độ cao”. Đồng thời, trong danh mục khách hàng doanh nghiệp, ngân hàng đặt mục tiêu đa dạng hóa sang các khách hàng lĩnh vực khác nhiều hơn" - bà Thủy cho biết.

Trong bức tranh toàn hệ thống, không chỉ Techcombank, mà nhiều ngân hàng thương mại khác cũng đang từng bước tái cân chỉnh trục tín dụng, điều chỉnh mức độ tập trung cho vay lĩnh vực bất động sản, dù nhịp độ thực hiện có sự khác biệt.

Với VPBank, số liệu từ báo cáo tài chính ngân hàng cho thấy, dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản của ngân hàng (bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay cá nhân mua nhà, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở) từng tăng mạnh về quy mô trong giai đoạn dài. Từ mức hơn 15.000 tỷ đồng năm 2017, dư nợ đã tăng lên khoảng 338.000 tỷ đồng cuối năm 2025; trong đó, năm 2022 ghi nhận mức tăng mạnh 55,3%, cho thấy bất động sản giữ vai trò trọng yếu trong chiến lược mở rộng tín dụng của ngân hàng.

Tuy nhiên, sau khi đạt đỉnh 40,5% dư nợ cho vay khách hàng năm 2024, tỷ trọng tín dụng bất động sản của VPBank đã giảm xuống 35,8% trong năm 2025. Đồng thời, tốc độ tăng trưởng dư nợ lĩnh vực này cũng hạ nhiệt còn 20,4%, phản ánh việc ngân hàng chủ động giãn nhịp tăng, tái cân đối danh mục.

Các nhà băng chủ động tái cơ cấu danh mục

Chia sẻ gần đây, ông Phạm Xuân Hòe - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược ngân hàng, cho rằng, dư nợ cho vay bất động sản đã lên hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng trên 26%. Đáng chú ý, tại một số ngân hàng, tín dụng bất động sản chiếm tới khoảng 50% tổng danh mục.

Theo ông Hòe, mức độ tập trung cho vay lĩnh vực bất động sản quá cao sẽ gây rủi ro hệ thống, kéo theo rủi ro lan truyền do tính liên thông của hệ thống ngân hàng với các thị trường khác. Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý, nếu tăng trưởng tín dụng nóng, huy động vốn chảy mạnh vào các lĩnh vực nhạy cảm như bất động sản, chứng khoán sẽ hình thành "bong bóng" tài sản, kịch bản đã từng được chứng kiến trong thực tế.

Cùng chung mối lo ngại về rủi ro dòng vốn, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh cho rằng, các công cụ điều tiết tín dụng hiện nay về cơ bản đủ hãm tốc rủi ro "bong bóng", nhưng chưa đủ để triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ chảy vào bất động sản, nhất là khi kỳ vọng giá vẫn neo cao và kênh đầu tư thay thế chưa thật hấp dẫn.

"Khi tâm lý “giá chỉ có lên” còn tồn tại, thị trường luôn tìm đường đi vòng: chuyển mục đích khoản vay, vay qua doanh nghiệp sân sau, tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản đảm bảo, hoặc huy động trái phiếu, đặt cọc, hợp tác đầu tư… Vì vậy, hiệu quả kiểm soát "bong bóng" không chỉ phụ thuộc vào “siết - nới” tín dụng, mà còn phụ thuộc vào kỷ luật thẩm định của ngân hàng và chất lượng giám sát theo rủi ro" - ông Huân nêu rõ.

Theo định hướng điều hành room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức tín dụng so với cuối năm 2025. Nhà điều hành sẽ theo dõi, đánh giá tăng trưởng tín dụng, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản; trường hợp không tuân thủ chỉ đạo sẽ bị trừ room.

Do đó, các ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao nhiều khả năng sẽ chủ động giãn nhịp, tái cơ cấu danh mục và chuyển hướng sang các lĩnh vực khác năm 2026 và tăng cường giám sát theo mức độ rủi ro, vốn vay không còn "dễ dãi"

Bà Bùi Thị Thu Thủy cho biết, định hướng danh mục tín dụng của Techcombank năm 2026 tiếp tục kiên trì chiến lược đa dạng hóa. Trong nhiều kỳ gặp gỡ nhà đầu tư, ngân hàng luôn nhấn mạnh chiến lược này.

Theo đó, Techcombank đang đẩy mạnh đa dạng hóa danh mục tín dụng, dịch chuyển từ cho vay khách hàng doanh nghiệp sang khách hàng cá nhân nhằm giảm mức độ tập trung vào các khoản vay quy mô lớn; trong đó, vẫn tập trung vào sản phẩm chủ lực là cho vay mua nhà. Bên cạnh đó, Techcombank đặt mục tiêu tăng trưởng mạnh cho vay tín chấp. Vài năm qua, ngân hàng đã xây dựng được nền tảng năng lực rất tốt và tăng trưởng 248% năm 2025. "Chúng tôi hoàn toàn tin tưởng có thể tiếp tục mở rộng quy mô của danh mục này" - đại diện Techcombank khẳng định.

Đồng thời, với danh mục tín dụng bán lẻ, ngân hàng sẽ tập trung nhiều hơn vào nhóm khách hàng hộ kinh doanh và khách hàng doanh nghiệp nhỏ.